核心提示

　　１０月１日起，《物權法》和國務院發布的《修改〈物業管理條例〉的決定》同時實施。時隔不到２個星期，新疆烏魯木齊宏怡花園小區業主在居高不下的物業投訴糾紛背景下，依靠法律武器，解聘了物業公司，終于使積蓄多年的矛盾順利解決。專業人士指出，隨著法律法規的逐步完善，歷來沖突紛爭不斷的業主和物業雙方，開始重新審視各自的責權定位和生存法則，小區業主維權正在朝向理性化、規范化方向邁進，讓人看到了建設和諧小區的希望。

　　理性的“分手”

　　烏魯木齊宏怡花園小區是個建成５年的中型社區，擁有小區業主１２０１戶。２００５年，這個小區與新疆深發展物業管理有限責任公司簽訂了３年的聘任合同。其間，由于收錢不開具發票，財務狀況不公開，基礎設施建設無人管理等問題，小區業主多次向有關部門投訴物業公司，甚至與物業管理人員發生過激烈沖突。

　　由７名業主代表組成的現任宏怡花園小區業主委員會成立于２００７年７月，通過政府有關部門批準備案，經過廣泛的民意問卷調查后，宏怡花園小區業主委員會１０月１１日宣布，有８６０戶業主同意解聘新疆深發展物業管理有限責任公司，這一數字超過業主總人數的半數，且這些業主購買建筑物的面積超過總建筑物面積的一半，依據新修訂的物業管理條例，對這家物業服務企業予以解聘。
　　消息傳出，各方額手稱慶，有人稱其為業主維權的“里程碑的事件！”對于這起新修訂物業管理條例實施后的首起業主解聘物業公司事件，烏魯木齊市房產管理局物業監督處明確表態，同意宏怡花園小區業主委員會通過招標方式重新選聘物業管理公司，并予以備案。

　　記者１２日在宏怡花園小區物業部看到，小區管理工作在有序進行。物業部部長蘇慶生表示，很多工作已被業主委員會接替。物業部工作人員告訴記者，雙方合同明年到期，在宏怡花園小區業主大會１０月中旬后召開重新選聘物業服務企業招標會的這段時間，他們將以積極態度應對，繼續留在小區堅持工作。

　　至此，宏怡花園小區業主的維權在和平氛圍中得以順利進行。目前，小區業主和物業公司都在靜待招標大會的結果。對于廣大業主來說，小區即將迎來新的開始。

　　維權趨向理性

　　今年以來，物業管理成為烏魯木齊市民投訴的熱點。據烏魯木齊市城市管理服務中心統計，今年１月至６月，受理市民反映的物業管理投訴問題達８０００余件，占投訴總數的三成左右，為投訴問題之首。

　　記者在宏怡花園小區里注意到，這里的水泥道路多處坑洼不平，８０％的單元樓門鎖損壞，偌大的小區里僅發現一條石凳，一些業主反映，樓道里燈壞了，請物業來修往往要“吵鬧好幾回才給辦理”，維修單元門的請求不知提了多少次，到現在也沒修，臨街的居民樓業主說，地下室被盜和外來人員在樓道里小便是常有的事。

　　“雖然對現在的物業公司積怨很深，但是不滿意歸不滿意，我們一直努力通過和平理性的方式找到解決問題的辦法。”宏怡花園小區業主委員會副主任魯衛斌說，“這背后的艱辛和付出一言難盡。業主委員會成員此前花了兩個多月時間數十次到政府部門咨詢了解有關政策，組織業主代表到一些物業管理有方的小區考察，入戶征求小區業主的意見建議等等。”

　　“我們不僅熟讀了新的物業管理條例，還掌握了全市一些擁有高質量服務的小區的成功經驗。”宏怡花園小區業主委員會成員們感到頗有成就感，在做完民意調查的同時，經過大量前期準備工作，對解聘現有物業公司后小區正常的水、電、衛生、治安等事務的應急預案，業主委員會早已準備就緒，所以，宣布解聘物業公司后，沒有出現混亂局面，小區各項日常管理事務平穩過渡。

　　烏魯木齊市水磨溝區建設局物業管理科的馬鑫介紹說，他們每天都會接到來自市民的４至５起物業投訴。值得欣慰的是，越來越多的小區業主遇到問題后，傾向于依靠法律保障，咨詢切實可行的措施，理性尋找解決問題的途徑，一些組織健全、管理得當的業主委員會在其中功不可沒。

　　業主當自強

　　“你對小區物業滿意嗎”，這一話題如今成為城市小區業主最關心的問題。記者從烏魯木齊市房產管

　　理局了解到，烏魯木齊現有的３００多家物業管理公司中，絕大多數不是自主選聘，無法簽訂物業管理合同，各種物業糾紛很多。相應的是烏魯木齊市目前僅有１２０多個業主委員會，尚不足物業管理區域的１５％。其中，還有相當數量存在組織渙散、制度不健全、運作不規范等現象，不能發揮作用。

　　新疆志通律師事務所律師高鵬于今年５月提出成立房地產業主保護協會的構想，由于在日常業務中經常受理房地產業主與物業糾紛案件，高鵬對業主維權感受頗多。他認為，如果把業主與這些開發商、物業公司展開維權斗爭比作是一場力量的博弈，那么，雙方占有的資本、信息資源的不均衡性，注定了業主在博弈過程中的劣勢地位，造成業主維權之路舉步維艱。

　　高鵬認為，隨著房地產業的發展和相關法律法規逐步完善，城市居住小區中業主的自我保護和維權力量日漸強大是必然結果，這其中，固然離不開政府有關部門的支持和引導，但更重要的是廣大業主自身的努力和付出，開展學習、研究，通過規范化運作，使業主委員會的工作更有序，更規范，更切合實際。

　　如今，已有越來越多的小區業主在網絡上和現實中聯合起來，學會用法律武器有效維護自身權益，他們正在積極地交流維權經驗，學習通過有效途徑改善與物業公司的關系，為小區創造和諧的環境，因為他們明白，“改善小區現狀，業主當自強”。

　　據新華社

　　新《物業管理條例》明確了物業公司“服務”的職能定位。